La mayoría de los inversionistas extranjeros que construyen en Costa Rica comete su mayor error tributario antes de mover la primera palada — no por escoger mal al constructor, sino por escoger mal la estructura contable. Esta guía explica qué está en juego, cuáles son sus opciones y por qué las decisiones que tome hoy determinan directamente cuánto impuesto va a pagar el día que venda.
La primera decisión que toma un inversionista extranjero — muchas veces sin darse cuenta de que es una decisión tributaria — es si construye como persona física (consumidor final) o a través de una sociedad costarricense inscrita ante el Ministerio de Hacienda. Esa elección determina todo lo que sigue: qué facturas recibe, si puede recuperar el IVA, cómo queda documentada su base imponible y cuánto impuesto sobre ganancias de capital paga cuando venda.
Usted aporta su pasaporte o cédula. Sus constructores y proveedores de servicios emiten facturas a «consumidor final». Usted paga el precio completo cotizado, IVA incluido. No recibe documentación tributaria formal asignable a una entidad inscrita. No tiene obligaciones de declaración mensual ni anual en Costa Rica.
Este camino es más sencillo en el papel — pero sale caro a largo plazo. Cada factura emitida a «consumidor final» es dinero invertido en su proyecto que Hacienda no puede vincular formalmente a su venta futura.
Su sociedad costarricense tiene cédula jurídica. Cada constructor y proveedor de servicios emite Facturas Electrónicas directamente a su sociedad. Su empresa construye un registro completo, verificado por Hacienda, de cada colón invertido en el proyecto.
Su base imponible al momento de vender queda plenamente documentada y defendible. El IVA pagado sobre servicios puede ser acreditable contra el IVA que su empresa cobre en su propia actividad gravada — sujeto a las reglas que su contador aplique a su situación.
La mayoría de los inversionistas extranjeros que tienen propiedades en Costa Rica lo hace a través de una Sociedad Anónima (S.A.) o una Sociedad de Responsabilidad Limitada (SRL). Ambas separan legalmente su patrimonio personal del inmueble, simplifican la planificación sucesoria y — punto clave para esta guía — le permiten recibir Facturas Electrónicas a nombre de la empresa.
La S.A. (Sociedad Anónima) emite acciones transferibles, ofrece mayor flexibilidad cuando hay varios inversionistas o cambios futuros de propiedad, y es la estructura más utilizada por los inversionistas extranjeros en Costa Rica. La SRL (Sociedad de Responsabilidad Limitada) tiene cuotas de capital fijas en lugar de acciones y es más sencilla de administrar en proyectos de un solo dueño. Para la mayoría de los proyectos de construcción, la S.A. es la estructura recomendada.
El sistema de facturación electrónica de Costa Rica (comprobantes electrónicos) es obligatorio para todas las empresas inscritas desde 2019. Desde 2025 rige la versión 4.4 del formato de factura electrónica, y el Ministerio de Hacienda opera TRIBU-CR — una plataforma que precarga las declaraciones mensuales de IVA con base en cada documento electrónico emitido y recibido por los contribuyentes inscritos.
Cada factura que emiten su arquitecto, su ingeniero, su gerente de proyecto, su contratista general y sus proveedores queda registrada automáticamente ante Hacienda. En este sistema no hay cómo esconder transacciones — es plenamente digital y está enlazado al expediente tributario tanto del emisor como del receptor. Cuando su gerente de proyecto le emite una Factura Electrónica, Hacienda la ve simultáneamente por ambos lados.
Su constructor le emite un «tiquete electrónico» o una factura marcada a consumidor final con su número de pasaporte. Es un documento válido y debería conservar todos. Sin embargo, no está enlazado a un expediente tributario societario — no puede usarse directamente para acreditar IVA, y su peso formal como documentación de base imponible al momento de la venta es más débil que el de una factura emitida a una cédula jurídica.
Cada factura se emite a la cédula jurídica de su empresa. Hacienda tiene un registro verificado y con estampa de tiempo. Esta es la documentación más sólida posible para efectos de base imponible. Conserve copias digitales y físicas de todas y cada una.
Una vez inscrita su sociedad y contratado su contador, monte un sistema sencillo de tres pasos que mantenga sus facturas ordenadas, a su contador informado y sus declaraciones mensuales de IVA corriendo en piloto automático:
Cree una cuenta de Gmail exclusiva para recibir facturas electrónicas — algo como facturas.nombredesuproyecto@gmail.com. Entregue esa dirección a cada constructor, proveedor, arquitecto e ingeniero de su proyecto. Nunca mezcle su correo personal o de negocios con la recepción de facturas — una dirección dedicada hace imposible perder una factura y le da a su contador una única fuente limpia de la cual trabajar.
GTI (y otras plataformas costarricenses de facturación electrónica) se conecta directamente a su correo y al sistema de Hacienda, e incorpora automáticamente cada Factura Electrónica recibida. El software valida cada factura contra el registro de Hacienda, marca duplicados o errores y organiza todo por periodo. A su contador se le da acceso a la plataforma y trabaja desde ahí — ve cada factura en el momento en que llega, sin que usted tenga que reenviar nada manualmente.
Con todas las facturas recibidas y validadas en GTI, su contador extrae los registros del mes directamente de la plataforma y presenta la declaración de IVA (formulario 150) en TRIBU-CR, el sistema de Hacienda que sustituyó a ATV el 6 de octubre de 2025. El IVA que usted pagó por servicios profesionales durante el mes se convierte en crédito. Todo este ciclo mensual requiere cero participación suya una vez montado el sistema — su contador lo maneja y usted recibe un resumen mensual.
El Impuesto al Valor Agregado (IVA)de Costa Rica, establecido por la Ley 9635 y vigente desde el 1 de julio de 2019, es un impuesto del 13% que se aplica a la venta de bienes y a la prestación de servicios. Para el inversionista extranjero en construcción, el IVA aparece prácticamente en cada factura de servicios profesionales que recibe.
Si su contrato de gerencia de proyecto se cotiza en $150.000, el total de su factura será de $169.500. Si sus honorarios de arquitectura son $80.000, se le facturarán $90.400. El IVA no es negociable ni opcional — es una obligación legal para todos los prestadores de servicios inscritos.
Si su sociedad está inscrita como contribuyente de IVA (contribuyente), el IVA que paga por servicios se convierte en un crédito fiscal (crédito fiscal) que puede compensar contra el IVA que su empresa cobra en sus propias ventas gravadas. Una sociedad de pura tenencia, sin ingresos gravados con IVA, podría no poder convertir ese crédito acumulado en efectivo — la recuperabilidad depende de que la empresa tenga actividad gravada (por ejemplo, ingresos por alquiler de corta estancia, que sí llevan IVA). Trabaje con su contador para confirmar qué le corresponde a su estructura.
Usted lo paga y no lo puede recuperar. Sobre un presupuesto de $500.000 en servicios profesionales, eso son $65.000 en IVA — un monto que una sociedad inscrita con actividad gravada podría acreditar contra el IVA que cobra, pero que un consumidor final simplemente absorbe. Que ese crédito se pueda usar al final depende de que la empresa tenga ingresos gravados con IVA; confírmelo con su contador.
Cuando usted vende una propiedad en Costa Rica, el impuesto sobre ganancias de capital se calcula sobre la utilidad — la diferencia entre el precio de venta y lo que le costó adquirirla y construirla. Ese costo es su base imponible. Cada factura que haya conservado, correctamente emitida a su sociedad, forma parte de esa base.
Conserve los originales en formato digital, en una carpeta dedicada organizada por año y por categoría. Entregue copias a su contador. Nunca bote una factura de su proyecto de construcción — el plazo de prescripción para revisión tributaria es de cuatro años, pero la documentación de base imponible puede solicitarse en cualquier momento antes de la venta o al momento de esta.
El impuesto sobre ganancias de capital de Costa Rica se estableció mediante la Ley 9635 (Ley de Fortalecimiento de las Finanzas Públicas) y entró plenamente en vigencia el 1 de julio de 2019. La tarifa es un 15% fijo sobre la ganancia gravable derivada de la venta de bienes clasificados como activos de capital.
Se aplica sobre la ganancia neta de capital (precio de venta menos el costo de adquisición documentado, las mejoras y los gastos de venta). La ganancia se calcula en colones al tipo de cambio de la fecha de la transacción. En propiedades cuya documentación de costo original esté incompleta, Hacienda puede determinar la ganancia con base en el valor fiscal registrado frente al precio de venta.
Si adquirió su terreno antes de que la ley entrara en vigencia, tiene la opción de acogerse a un cálculo simplificado: pagar el 2,25% del precio bruto total de venta en lugar del 15% sobre la ganancia calculada. Es una opción que se ejerce una sola vez y puede convenir si su base imponible documentada es baja o incompleta. Su abogado y su contador deben evaluar cuál cálculo resulta en menos impuesto para su transacción específica.
La venta de su vivienda habitual en Costa Rica está exenta del impuesto sobre ganancias de capital, siempre que cumpla los requisitos establecidos por Hacienda.
Conforme a la resolución MH-DGT-RES-0051-2025 (vigente desde octubre de 2025, que derogó la anterior MH-DGT-RES-0039-2025), cuando el vendedor no está domiciliado en Costa Rica el comprador debe retener un porcentaje del precio de venta al cierre y enterarlo a Hacienda por cuenta del vendedor:
Uno de los errores más dañinos — y más evitables — que puede cometer un inversionista extranjero es este: construir durante uno o dos años como consumidor final y luego, cuando el proyecto está por terminar, decidir inscribir una sociedad y pedirle a todos los prestadores de servicios que emitan de forma retroactiva Facturas Electrónicas por trabajo ya ejecutado.
El cliente se da cuenta a mitad del proyecto — o al final — de que debió haber ido acumulando documentación de base imponible. Cree que convertir sus facturas de forma retroactiva va a resolver el problema.
Cuando una empresa inscrita emite de forma retroactiva una Factura Electrónica por un servicio ya prestado en un periodo anterior, ese IVA se vuelve exigible de inmediato. Su gerente de proyecto, su arquitecto o su contratista general debe entonces declarar y pagar el 13% de IVA sobre el valor total de esas facturas retroactivas — en el mes en curso, sin importar cuándo se cobró efectivamente el dinero.
En una contratación de $200.000, eso son $26.000 de IVA que su proveedor de servicios debe pagar de inmediato con su flujo de caja actual, meses o años después de haber ejecutado el trabajo. Es una carga financiera y de cumplimiento significativa. Daña la relación. Puede llevar a que su proveedor rechace la solicitud — lo que resulta problemático desde el punto de vista legal. Y puede activar una fiscalización de Hacienda por ambos lados.
Aun emitidas de forma retroactiva, las facturas creadas después del hecho aportan una documentación de base imponible más débil que las facturas contemporáneas al gasto. Hacienda puede verificar, y verifica, las fechas de emisión contra los periodos declarados.
Defina su estructura tributaria antes de firmar su primer contrato de servicios profesionales. Si va a construir por medio de una sociedad, inscríbala, contrate a su contador y confirme su cédula jurídica con cada proveedor de servicios antes de que empiece el trabajo.
Si tiene la propiedad a través de una sociedad costarricense inscrita, rigen las siguientes obligaciones anuales. Incumplirlas activa multas e intereses que se acumulan rápido.
| Obligación | Periodicidad | Plazo | Observaciones |
|---|---|---|---|
| Declaración de IVA (formulario 150) | Mensual | Día 15 de cada mes | Declara el IVA cobrado y los créditos de IVA, desglosados por tarifa (13% / 4% / 2% / 1% / exento). Aun sin actividad, debe presentarse una declaración en cero. Se presenta en TRIBU-CR, que sustituyó a ATV el 6 de octubre de 2025 y renumeró este formulario de D-104 a 150; la declaración llega precargada con sus facturas electrónicas. |
| Impuesto sobre la Renta de Sociedades (formulario 102) | Anual | 15 de marzo | Desde la Ley 9635 el periodo fiscal ordinario es el año calendario (enero–diciembre); la declaración vence el 15 de marzo del año siguiente. Declara la renta neta o la ausencia de actividad. Cualquier ingreso por alquiler se declara aquí. TRIBU-CR dividió el antiguo D-101 por tipo de contribuyente: 101 para personas físicas, 102 para sociedades, 103 para entes públicos. |
| Impuesto de Bienes Inmuebles | Anual | Trimestral o anual (según la municipalidad) | 0,25% del valor fiscal registrado de la propiedad. Se paga a la Municipalidad. Guanacaste: Carrillo, Santa Cruz, Liberia, Nicoya. |
| Cargo de Registro Societario (RNPN) | Anual | Variable — Registro Nacional | El monto depende del capital social declarado. Aproximadamente $100–$300 al año. |
| Impuesto Solidario (Casas de Lujo) | Anual | Según el calendario de Hacienda | Se aplica a los inmuebles residenciales cuyo valor de construcción supera el umbral legal (ajustado cada año — ₡143 millones para 2026). Tarifas progresivas del 0,25% al 0,55%. La declaración jurada de valor se presenta una vez cada tres años y el pago vence cada 15 de enero; ambos trámites corren ahora por TRIBU-CR, que sustituyó la presentación independiente del D-179 . |
| Ganancias de Capital al Vender (formularios 110 / 111 / 112) | Al vender | Primeros 15 días naturales del mes siguiente | TRIBU-CR sustituyó el antiguo D-162 por tres formularios según el tipo de contribuyente: 110 personas físicas, 111 sociedades, 112 entes públicos. En vendedores no domiciliados, el comprador retiene el 2,5% (formulario 129, según MH-DGT-RES-0051-2025), que se aplica como crédito contra la obligación final. No hay retención al cierre para vendedores domiciliados. |
Navegar correctamente la normativa tributaria costarricense como inversionista inmobiliario extranjero requiere un equipo profesional pequeño pero específico. Esto no es opcional — es infraestructura.
Su relación más importante. Un contador público autorizado incorporado al Colegio de Contadores Públicos de Costa Rica puede inscribir su sociedad, llevar sus declaraciones mensuales y anuales, asesorarlo sobre la estructura de IVA y dejar bien posicionada su base imponible para una venta futura.
Necesita un abogado colegiado (notario público) para la constitución de la sociedad, el traspaso de la propiedad y, llegado el momento, la venta. Su abogado y su contador deben coordinar el tratamiento tributario tanto en la adquisición como en la disposición.
Al cierre del proyecto, PDC entrega a sus clientes un paquete completo de documentación que incluye todos los contratos profesionales firmados, todas las facturas emitidas por servicios de PDC, un resumen de costos del proyecto codificado según UNIFORMAT, la documentación as-built y el expediente completo de permisos e inspecciones. Este paquete está diseñado para pasar directamente a su contador como el núcleo de su expediente de base imponible.
Esta guía es de carácter informativo únicamente y no constituye asesoría tributaria ni legal. Consulte a un contador público autorizado y a un abogado costarricenses para obtener orientación específica para su situación. Las leyes y reglamentos tributarios están sujetos a cambio; las cifras y tarifas aquí referidas están vigentes a 2026.
Las decisiones que tome en la primera semana de su proyecto determinan su exposición tributaria al momento de vender. PDC puede ponerlo en contacto con los abogados y contadores adecuados y asegurar que su proyecto genere la documentación completa de base imponible que va a necesitar.