Gerencia de Diseño + Gerencia de Preconstrucción + Gerencia de Construcción
PDC gestiona cada dimensión de su proyecto de construcción — presupuesto, cronograma, contratistas, compras, calidad y riesgo — para que su desarrollo se entregue a tiempo, dentro del presupuesto y conforme a las especificaciones.
El alcance completo desde el primer día
La gerencia de proyectos en Costa Rica no es solo supervisión de obra. Es el control sistemático de cada variable que determina si un proyecto cumple sus objetivos: costo, plazo, calidad, alcance y riesgo.
El servicio de gerencia de proyectos de PDC abarca la gerencia del proceso de diseño — revisión del diseño arquitectónico y coordinación de constructibilidad, ingeniería de valor, gestión y revisión de los planos constructivos de ingeniería en todas las disciplinas, y seguimiento del proceso de permisos. La gerencia de preconstrucción incluye: gestión de la licitación, selección de contratistas y elaboración de contratos — así como la fase de construcción: control del cronograma, control de costos, contabilidad de costos, coordinación de subcontratistas, inspecciones de calidad, gestión de RFI y de sometimientos — y el cierre del proyecto: lista de pendientes, permiso de ocupación, administración de garantías y documentación de entrega.
PDC asigna un gerente de proyecto dedicado que actúa como su representante de tiempo completo en el sitio — la única persona responsable de cada contratista, cada costo y cada hito.
Asumimos el rol de Representante del Propietario, velando por sus intereses y aportando el liderazgo que el proyecto necesita para salir bien.
Papagayo Design Center asume el rol de líder y gerente del equipo de arquitectos e ingenieros asignado para desarrollar todas las actividades requeridas — desde la planificación maestra y los diseños conceptuales, pasando por los planos constructivos y la contratación de las empresas constructoras, hasta la conclusión de la obra — velando por los intereses del Propietario/Desarrollador como su representante.
Con más de 45 años de experiencia en ingeniería y gerencia de proyectos, y un sistema de entrega de gerencia de proyectos bien desarrollado que sigue los procedimientos de gerencia de proyectos del Project Management Institute (PMI), brindamos una dirección de proyecto enfocada, desarrollamos marcos de trabajo disciplinados para el equipo y mantenemos vigilancia constante sobre el proyecto. Nuestro sistema nos permite ofrecer la seguridad financiera y la gestión de riesgo que exigen hoy los proyectos grandes y complejos.
La experiencia del personal de Papagayo Design Center, de más de 25 años en la costa pacífica de Costa Rica, abarca el desarrollo de residencias de lujo, edificios residenciales multifamiliares, hoteles boutique, hoteles resort vacacionales de marca, clubes deportivos y de playa, restaurantes de alta gama, desarrollos de uso mixto (comercial/hotelero/oficinas), urbanizaciones e infraestructura vial y de servicios públicos.
Definición del alcance · Estructura de desglose del trabajo · Alineación de actores
PDC no arranca trabajando: arranca planificando. Antes de encargar el primer plano, antes de contratar a un solo ingeniero, PDC establece el marco completo del proyecto: alcance confirmado, entregables definidos, responsabilidades asignadas y un cronograma estructurado que todas las partes pueden seguir desde el primer día.
Esta fase de inicio es donde el proyecto se gana o se pierde. Los proyectos que se saltan la planificación estructurada no fracasan durante la construcción: fracasan porque nadie definió el alcance con claridad, nadie asignó responsabilidades y nadie construyó una hoja de ruta antes de gastar el primer dólar.
Descomposición por fases · Mapeo de entregables · Control del alcance
PDC desarrolla una Estructura de Desglose del Trabajo completa que descompone todo el proyecto en fases, entregables y paquetes de trabajo. Cada elemento del alcance se identifica, se nombra y se asigna, de modo que nada se dé por supuesto ni quede entre disciplinas. La WBS se convierte en la columna vertebral del cronograma, del presupuesto y de la matriz de responsabilidades.
Plantillas PDC · Asignación de tareas · Seguimiento del avance
Desde el primer día, el proyecto se construye dentro de ClickUp con las plantillas propias de gerencia de proyectos de PDC — estructuradas por fase, con tareas, subtareas, responsables, fechas de entrega y seguimiento de estado configurados antes de iniciar el trabajo. Cada contratista, consultor y miembro del equipo tiene un ámbito de responsabilidad definido. Nada se controla por correo ni de memoria. El propietario y el inversionista tienen visibilidad en tiempo real de cada pendiente, cada finalización y cada atraso, desde cualquier parte del mundo.
Diagrama de Gantt · Ruta crítica · Hitos por fase
PDC elabora el diagrama de Gantt maestro para todas las fases del proyecto — desde el arranque del diseño hasta la conclusión de la obra y el permiso de ocupación. Se identifican las actividades de ruta crítica, se fijan las fechas de los hitos y se establece la línea base del cronograma antes de iniciar cualquier fase. Ese cronograma se convierte en el documento de referencia de cada informe de avance, cada reunión con contratistas y cada actualización al propietario a lo largo del proyecto.
Matriz RACI · Plan de comunicación · Autoridad de decisión
En todo proyecto sobran personas, decisiones y ambigüedad sobre quién hace qué. PDC lo resuelve con una matriz formal de responsabilidades que asigna cada tarea a un responsable de ejecución, a un revisor que rinde cuentas y a un canal de comunicación. Arquitectos, ingenieros, contratistas, contactos municipales, representantes legales y el propietario saben exactamente dónde encajan, qué les corresponde y a quién acudir cuando algo se traba.
Coordinación de diseño · Control de costos · Constructibilidad
Ha pasado a ser el componente más importante del sistema de entrega de la gerencia de proyectos. Si el diseño de un proyecto se gestiona con cuidado para asegurar que sea consistente con la visión del propietario, la estética, la funcionalidad, el alcance, la calidad, el plazo y el presupuesto, entonces el proceso constructivo se convierte en un procedimiento de ejecución menos complejo.
Calidad de planos · Constructibilidad · Prevención de conflictos en obra
PDC revisa los planos arquitectónicos no para corregir al arquitecto, sino para agregar valor — identificando detalles de diseño que pueden simplificarse, coordinarse o afinarse para que el proyecto sea más fácil de construir, más eficiente de ejecutar y menos costoso sin comprometer la calidad ni la intención de diseño. Este proceso de revisión colaborativa produce planos más limpios, más constructibles y menos propensos a conflictos en obra.
Coordinación multidisciplinaria · Revisión de planos · Preparación para permisos
El mismo principio aplica ya sea que PDC provea la ingeniería directamente (estructural, civil, eléctrica, mecánica) o coordine con los ingenieros del cliente. Revisamos todos los planos constructivos de ingeniería en todas las disciplinas, coordinamos entre ellos, identificamos conflictos a tiempo y aseguramos que el juego completo quede coordinado, completo y listo para tramitar permisos y construir. Cuando PDC provee la ingeniería, esto se maneja internamente; cuando el cliente tiene sus propios ingenieros, actuamos como revisor técnico y coordinador.
Optimización de costos · Constructibilidad · Análisis de alcance
PDC revisa sistemáticamente el alcance del proyecto, las especificaciones y las decisiones de diseño para identificar oportunidades de lograr el mismo resultado a menor costo o con mejor constructibilidad — protegiendo siempre la calidad y la visión de diseño en las que el propietario está invirtiendo.
Coordinación de planos · Revisión de especificaciones · Análisis de constructibilidad
Realizamos una revisión cuidadosa y exhaustiva de todos los planos constructivos y especificaciones técnicas de todas las especialidades de diseño — arquitectura, estructural, eléctrica, mecánica y plomería — para asegurar que los documentos de construcción entregados a los contratistas generales estén completos, plenamente coordinados y sean constructibles. Este proceso reduce significativamente el riesgo de vacíos de alcance, conflictos de diseño entre disciplinas y ambigüedades a mitad de obra que generan órdenes de cambio, sobrecostos, disputas con contratistas y atrasos en el cronograma — protegiendo el presupuesto del propietario y asegurando que los equipos constructivos reciban desde el primer día un paquete documental listo para construir.
Presentaciones institucionales · Control de plazos · Seguimiento de permisos
Al proceso de permisos — sea gestionado directamente por PDC o coordinado con el equipo de trámites del cliente — se le da seguimiento durante la preconstrucción para asegurar que todas las presentaciones sean oportunas, completas y alineadas con la fecha de inicio de obra. Damos seguimiento a la cartera de aprobaciones institucionales para que la construcción no se atrase por vacíos en los permisos.
Estimaciones y presupuestos de costo · Programación · Licitación y contratación
Entregar estimaciones de costo, cronogramas y presupuestos precisos y oportunos — desde la planificación del proceso de diseño hasta la fase de construcción — es esencial para gestionar con éxito proyectos complejos. Le permite al propietario tomar decisiones informadas en los momentos críticos de la vida del proyecto.
PDC emplea software y sistemas de gestión probados, entre ellos WBS, Microsoft Project, software de control y proyección de costos, ClickUp, QuickBooks, AutoCAD, Civil 3D y Revit — monitoreando todas las actividades del proyecto y generando informes detallados de presupuesto y flujo de caja, diagramas de Gantt, diagramas PERT y programas de asignación de recursos. Los costos y plazos del proyecto se contrastan constantemente con la línea base del presupuesto de control para asegurar un apego estricto.
Identificación · Mitigación · Planificación de contingencias
Tener claras las restricciones y los puntos débiles del proyecto permite armar un programa de gestión de riesgo con respuestas apropiadas para disminuir el riesgo. Más de 25 años de trabajo en la costa pacífica con hoteles, clubes, edificios residenciales y proyectos relacionados de infraestructura de desarrollo urbano nos permiten anticipar los problemas y planificar a tiempo las medidas de mitigación.
Licitación · Negociación · Contratación · Compras
Dominadas mediante diversas técnicas de administración y reforzadas con la experiencia de haber trabajado con la mayoría de los principales consultores, contratistas generales, subcontratistas y proveedores de materiales del país. Los participantes invitados se seleccionan cuidadosamente con base en experiencias previas. Hemos trabajado con los AIA Contract Documents (American Institute of Architects) para compras y contratación.
Cronograma · Calidad · Seguridad · Informes
PDC se especializa en gerencia de proyectos y de construcción. Aportamos el liderazgo para dirigir los procesos de diseño y construcción con procedimientos eficientes y disciplinados, ofreciendo un nivel de especialización técnica.
Como representante del propietario, PDC dirige y coordina todas las actividades de las fases de diseño y construcción. Todas las comunicaciones entre el propietario, los contratistas de obra, los inspectores técnicos y el equipo de diseño se canalizan a través del equipo de PDC para garantizar decisiones ágiles y una sola instancia que rinde cuentas.
La premisa de fondo del "enfoque de equipo" es que cuando el propietario, el equipo de diseño, los ingenieros de sistemas, el equipo de inspección técnica, el gerente de construcción, el contratista general, los subcontratistas clave y el gerente de compras trabajan hacia una meta común dirigidos por un proceso de gestión consistente, los resultados son predecibles y exitosos.
La metodología de entrega de proyectos de PDC se basa en un sistema proactivo fundamentado en las áreas de proceso del Project Management Institute (PMI) , que mantienen constantemente en primer plano el enfoque del proyecto y los objetivos del propietario.
Roles · Comunicación · Desempeño
Estamos convencidos de que el éxito se alcanza trabajando en equipo. El equipo del propietario, el equipo de diseño y el equipo del contratista son coordinados por el gerente de proyecto mediante distintas herramientas de gestión, para que todas las tareas avancen sin tropiezos hacia un objetivo común.
Seguimiento · Proyección · Órdenes de cambio
La clave de un buen control y contabilidad de costos no está solo en saber cuánto se ha gastado a la fecha, sino también a qué se ha comprometido el proyecto, controlar todas las órdenes de cambio y mantener proyecciones actualizadas del costo final. PDC genera informes detallados de contabilidad de costos de obra e informes mensuales de control de costos del proyecto. Establecemos el código de actividades constructivas UNIFORMAT durante todo el proceso del proyecto, para un control y una contabilidad de costos precisos que aseguren el uso eficiente de la inversión del propietario. Los informes periódicos se emiten en un formato personalizado para que todos los actores del proyecto reciban informes exactos, oportunos y resumidos.
Hitos · Ruta crítica · Asignación de recursos
Más de 45 años tratando con consultores, empresas constructoras, subcontratistas, proveedores y trabajadores costarricenses nos dan el criterio para planificar y programar proyectos con tiempos y secuencias realistas y alcanzables. PDC gestiona todo el cronograma del proyecto, desde el diseño conceptual hasta la lista de pendientes al concluir la obra, mediante un sistema de programación que se aplica de forma proactiva.
Listas de pendientes · Punch lists · Cierre · Entrega final · Traspaso al propietario
La fase final pesa tanto como cualquier otra. PDC gestiona todo el proceso de cierre para asegurar que usted reciba un proyecto plenamente documentado y legalmente completo — con cada permiso cerrado, cada sistema puesto en marcha y cada entregable formalmente traspasado al propietario.
| Lista de pendientes y conclusión sustancial | Verificación del alcance contra los planos constructivos, las especificaciones técnicas y el contrato de construcción |
| Recorrido final y lista de pendientes | Verificación del alcance contra los planos constructivos, las especificaciones técnicas y el contrato de construcción |
| Supervisión de la lista de pendientes | A cada punto se le da seguimiento hasta cerrarlo por completo antes de certificar el pago final |
| Planos As-Built | Se recopilan y revisan todos los planos de registro del contratista y de cada disciplina consultora |
| Garantías y manuales de operación | Garantías de equipos, manuales de operación y mantenimiento y contratos de mantenimiento recopilados y organizados |
| Documentos legales de cierre | Permiso de ocupación, cierre ante el CFIA, conexiones de servicios públicos y cierre ambiental obtenidos |
| Certificación del pago final | La factura final del contratista se aprueba solo cuando el cierre está plenamente cumplido |
| Traspaso formal del proyecto | Inducción ordenada al propietario y traspaso completo de la documentación del proyecto |
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