Los edificios de cinco niveles o más representan el nivel de mayor complejidad del mercado constructivo costarricense. El diseño sismorresistente, las cargas de viento, los sistemas de ascensor, la supresión de incendios y la coordinación entre especialidades exigen un grado de integración profesional que PDC aporta con su propio equipo de ingeniería.
En Costa Rica los umbrales que cambian el diseño de un edificio residencial están escritos en altura, no en número de niveles. El Reglamento de Construcciones del INVU exige ascensor cuando el edificio pasa de cuatro pisos o tiene aposentos habitables a 12 m o más sobre el nivel de la calle, y los requisitos de Bomberos agregan rociadores automáticos y tubería vertical clase I cuando el edificio supera los 22 m, medidos desde el nivel de acera más bajo hasta el piso terminado del último nivel habitable. Entre esas dos líneas — alrededor de cinco a ocho niveles — la complejidad de la coordinación electromecánica aumenta de manera sustancial. Las torres verdaderamente altas, de 10 niveles o más, existen sobre todo en la Gran Área Metropolitana (San José, Escazú, Santa Ana) y empiezan a aparecer en los mercados costeros de resort.
En las municipalidades costeras de Guanacaste, los límites de altura los establece el plan regulador de cada municipalidad. Liberia permite edificios de hasta 10 niveles en ciertas zonas comerciales. Las municipalidades costeras son más restrictivas: la mayoría de las zonas costeras limitan la altura a 3 o 5 niveles para proteger las cuencas visuales y cumplir con las restricciones de la ZMT dentro de los 200 m contados desde la pleamar.
El mercado residencial en altura en Costa Rica lo impulsan la escasez de terreno urbano, el deseo de vistas y la eficiencia de construir en vertical sobre lotes urbanos caros. Un edificio bien diseñado de 8 niveles sobre un lote premium de 1.000 m² genera más valor por unidad de costo de terreno que cualquier otra tipología residencial.
El diseño estructural de un edificio residencial alto exige cumplir con el Código Sísmico de Costa Rica (CSCR-2010, revisión 2014) y, en edificios de más de 20 m, con el análisis de carga de viento conforme a la ASCE 7, según la referencia de INTECO. La costa pacífica de Guanacaste recibe vientos alisios importantes en la época seca, que imponen cargas laterales a las estructuras altas: deben combinarse con las cargas sísmicas en la combinación de diseño más desfavorable.
El sistema estructural estándar en edificios residenciales de 5 a 12 niveles es un marco de concreto reforzado resistente a momento con muros de cortante. Los muros de cortante se ubican en el núcleo del edificio (alrededor de escaleras y ductos de ascensor) y en puntos estratégicos del perímetro, para resistir las cargas laterales. Ese sistema reduce al mínimo la intrusión de columnas en la distribución de las unidades.
El sistema de cimentación depende del perfil geotécnico. Los suelos volcánicos firmes, comunes en las tierras altas de Guanacaste, admiten zapatas aisladas o losas de cimentación. Los sitios costeros con sedimentos marinos pueden requerir pilas excavadas o pilotes hincados. PDC diseña las cimentaciones a partir de datos geotécnicos específicos del sitio.
Los edificios residenciales altos requieren sistemas electromecánicos bastante más complejos que la construcción de mediana altura. Los ascensores son obligatorios según el Reglamento de Construcciones del INVU en todo edificio de más de cuatro pisos, o con aposentos habitables a 12 m o más sobre el nivel de la calle; la proporción de 1 ascensor por cada 20 a 30 unidades es práctica común, no una cifra del código. En edificios de 8 niveles o más, PDC diseña bancos de ascensores con sistemas de tracción de alta velocidad de proveedores con capacidad de servicio en Costa Rica.
La supresión de incendios sigue los requisitos técnicos de Bomberos, que se miden por altura y no por número de niveles: todo condominio vertical residencial requiere un sistema automático de detección y alarma conforme a la NFPA 72, y todo edificio de más de 22 m — medidos desde el nivel de acera más bajo hasta el piso terminado del último nivel habitable — debe contar además con rociadores automáticos conforme a la NFPA 13 y una tubería vertical clase I conforme a la NFPA 14. El sistema de rociadores de tubería húmeda cubre todos los espacios ocupados; la red de gabinetes da conexiones de manguera para Bomberos en cada piso. Una cisterna dedicada de reserva contra incendios (de 20.000 a 50.000 litros) y una bomba contra incendios aseguran el suministro con independencia de la red pública.
La energía de emergencia — una planta eléctrica a diésel — es obligatoria para ascensores, bomba contra incendios, iluminación de emergencia e iluminación de pasillos. El dimensionamiento de la planta debe considerar todas las cargas de seguridad humana. Los sistemas de presurización de agua potable, con bombas de velocidad variable y tanques hidroneumáticos, sirven a todos los pisos con presión constante.
Los edificios residenciales altos exigen una gerencia de construcción sofisticada. La coordinación entre especialidades — secuenciar la obra estructural, las instalaciones en obra gris, la supresión de incendios y los acabados en varios pisos activos a la vez — requiere una supervisión de sitio con experiencia. PDC pone un gerente de construcción residente más inspectores especializados en estructura, electromecánica y sistemas contra incendio.
La construcción de un edificio de 5 a 8 niveles toma normalmente de 24 a 30 meses desde el inicio de cimentaciones hasta la entrega de la primera unidad. Una torre de 8 a 12 niveles toma de 30 a 42 meses. El cronograma lo marcan los ciclos de curado del concreto (cerca de un piso cada 2 o 3 semanas), las instalaciones en obra gris y la secuencia de acabados.
El costo de construcción va de USD 1.900 a 3.200 por m² de área bruta construida. Es superior al de la construcción de mediana altura por las primas de costo de ascensores, supresión de incendios, estructura y electromecánica. PDC prepara modelos de costo detallados en la etapa de anteproyecto para sustentar la decisión de seguir o no con el proyecto.
PDC diseña y construye edificios residenciales en altura en Costa Rica con ingeniería estructural completa, sistemas electromecánicos, tramitología ante el CFIA y gerencia de construcción.