Edificio comercial de zona franca en Costa Rica

El régimen de zona franca de Costa Rica (Ley 7210, Ley de Régimen de Zonas Francas) ofrece a las empresas que califican un paquete de incentivos excepcional: exoneración del impuesto sobre la renta — 100 % por ocho años y 50 % los cuatro siguientes dentro de la Gran Área Metropolitana, y 100 % por doce años y una tarifa reducida por seis más fuera de ella, según la reestructuración de la Ley 9689 (2019) para cumplir con la Acción 5 de BEPS de la OCDE —, exoneración de derechos de importación sobre materias primas y equipo, exoneración del IVA (que sustituyó al antiguo impuesto de ventas con la Ley 9635) y exoneración de tributos municipales y otros tributos locales. Ese régimen ha atraído a empresas de clase mundial, entre ellas Intel, Boston Scientific, HP, Amazon y cientos más.

El régimen lo coadministran COMEX (Ministerio de Comercio Exterior) y PROCOMER (Promotora del Comercio Exterior): la empresa presenta la solicitud ante PROCOMER y el régimen se otorga por acuerdo ejecutivo de COMEX. CINDE es una organización privada sin fines de lucro de promoción de inversiones — promueve el país ante los inversionistas, pero no otorga el régimen de zona franca, y desde mayo de 2023 PROCOMER es la agencia estatal de atracción de inversión. El requisito de ingreso es de inversión, no de designación: una nueva inversión mínima en activos fijos de US$150.000 dentro de un parque autorizado, o de US$2.000.000 en el caso excepcional de operar fuera de un parque. Los parques aprobados están principalmente en el área metropolitana de San José, pero la expansión a ciudades secundarias, entre ellas Liberia (Guanacaste), está en evaluación activa.

El perfil de empresa de las zonas francas costarricenses abarca la manufactura de dispositivos médicos (el mayor sector exportador del país), los servicios de tecnología y software, la tercerización de procesos de negocio, la manufactura aeroespacial y de precisión y las ciencias de la vida. Cada sector tiene requisitos constructivos propios que PDC diseña para cumplir.

Los edificios comerciales de zona franca deben cumplir especificaciones bastante más altas que la construcción comercial estándar. Las empresas multinacionales requieren redundancia electromecánica (acometidas eléctricas N+1, plantas de respaldo con transferencia automática, sistemas de enfriamiento redundantes), alturas libres entre pisos elevadas (de 5 a 6 m en las áreas de manufactura), cargas vivas estructurales reforzadas (de 10 a 20 kN/m² para equipo) e infraestructura de seguridad robusta.

La capacidad de cuarto limpio es obligatoria para empresas de dispositivos médicos, farmacéuticas y de manufactura electrónica. PDC diseña edificios aptos para cuarto limpio con pisos técnicos elevados (para el recorrido de instalaciones bajo piso), sistemas de climatización de alta pureza con filtración HEPA, sistemas estructurales de vibración mínima y secuencias de esclusa y sala de vestido. La clasificación del cuarto limpio (ISO 5 a 8) determina los requisitos de diseño de la climatización.

La infraestructura de seguridad de un edificio de zona franca incluye malla perimetral, acceso vehicular controlado (bolardos, caseta de seguridad), cobertura de CCTV las 24 horas, control de acceso en todos los ingresos y un diseño seguro del andén de carga. Estos requisitos suelen venir del estándar global de seguridad de la empresa y deben coordinarse con los requisitos locales de control aduanero del Ministerio de Hacienda.

Los edificios de zona franca normalmente se benefician de un permiso maestro del parque obtenido por el desarrollador (la zona franca), que cubre la infraestructura, los servicios y las envolventes de los edificios dentro del parque. Los edificios individuales pueden tramitarse bajo el marco de ese permiso maestro, lo que reduce de forma importante el tiempo de trámite individual.

El acondicionamiento del inquilino — la instalación del equipo de manufactura, los sistemas de cuarto limpio, la electromecánica especializada y los acabados interiores — requiere un trámite de permiso independiente del de la envolvente del edificio. PDC gestiona de forma simultánea tanto el permiso del edificio base (con frecuencia de 12 a 18 meses) como el del acondicionamiento (con frecuencia de 6 a 9 meses), para reducir al mínimo el tiempo total hasta la ocupación.

El Ministerio de Hacienda (aduanas) tiene requisitos específicos para los edificios de zona franca en cuanto a la separación física de la mercancía bajo régimen respecto de las áreas fuera de él. PDC diseña edificios con perímetro conforme a Hacienda, puntos de control de entrada y salida y áreas de gestión de inventario que satisfacen los requisitos de control aduanero.

Los edificios comerciales de zona franca son el tipo de construcción de un solo nivel más caro de Costa Rica. Los edificios básicos de bodega y oficina para empresas de servicios tecnológicos cuestan de USD 800 a 1.200 por m² de área bruta. Los edificios industriales reforzados, con redundancia electromecánica y sistemas estructurales pesados, cuestan de USD 1.200 a 1.800 por m². Los edificios aptos para cuarto limpio, para empresas de dispositivos médicos o farmacéuticas, cuestan de USD 1.800 a 3.500 por m².

Las rentas de zona franca en los parques consolidados del área metropolitana de San José van de USD 8 a 16 por m² al mes en espacio industrial estándar, y de USD 14 a 25 por m² al mes en edificios con electromecánica reforzada. Si los parques de la costa pacífica alcanzan rentas similares, un edificio industrial reforzado de 3.000 m² a un costo de construcción de USD 1.500/m² (USD 4,5 millones), arrendado a USD 12 por m² al mes, genera USD 432.000 anuales, es decir, un rendimiento bruto del 9,6 %.

PDC prepara modelos de inversión detallados para el desarrollo de edificios de zona franca, con estimaciones de costo de construcción, coordinación de las especificaciones del inquilino, cronograma de arrendamiento y análisis de retorno. También podemos asesorar sobre la factibilidad de desarrollar la infraestructura de un parque de zona franca.