El mercado comercial de Guanacaste está subatendido frente a su volumen turístico y a su población residente. Escasean los centros comerciales construidos para ese fin, con andén de carga adecuado, parqueo, plantas libres de columnas e infraestructura electromecánica para servicios de comida. PDC diseña proyectos comerciales que cumplen los requisitos de los inquilinos internacionales.
Guanacaste recibió 904.762 llegadas internacionales por el Aeropuerto Internacional Daniel Oduber Quirós (Liberia) en 2025, de 2.943.991 que ingresaron a Costa Rica en total (ICT), más las llegadas por vía terrestre. Ese volumen turístico, sumado a una población residente extranjera de unas 30.000 personas en el noroeste guanacasteco, genera una demanda comercial que el entorno construido actual no logra atender de forma adecuada.
La demanda comercial más fuerte está en alimentos y bebidas (restaurantes, cafeterías, bares, supermercados), salud y bienestar (gimnasios, spas, estudios de yoga, farmacias) y servicios (banca, seguros, bienes raíces, servicios profesionales). Las cadenas comerciales — internacionales y costarricenses (Automercado, Más x Menos, PriceSmart) — están evaluando activamente su expansión hacia los centros comerciales en crecimiento de Guanacaste. Son cadenas de capital propio y no franquicias, de modo que la carta de intención se negocia con el equipo corporativo de bienes raíces y no con un franquiciatario local.
PDC ve la mayor oportunidad de desarrollo comercial en los centros de uso mixto, que combinan comercio en planta baja con oficina o vivienda arriba: maximizan la eficiencia del uso del suelo y generan una activación de 24 horas que el comercio puro no alcanza.
Los inquilinos comerciales requieren plantas libres de columnas que permitan distribuir la tienda con flexibilidad, sin interferencias estructurales. PDC diseña estructuras comerciales con luces libres de 12 a 18 metros entre columnas, resueltas con losas planas de concreto postensado, marcos de acero preingenierizados o sistemas híbridos. La malla estructural se coordina con los anchos de local deseados (normalmente de 6 a 9 m) para no desperdiciar espacio.
Las áreas de carga y servicio son críticas para la operación del inquilino. El comercio de gran formato requiere andén de carga con ingreso de vehículo o acceso para vehículo grande. PDC separa la circulación de servicio de la del cliente, una disciplina de diseño que mejora tanto la eficiencia operativa como la experiencia del cliente.
Los edificios comerciales suelen incorporar niveles de mezanine para bodega o área de venta adicional. PDC los diseña con altura libre suficiente (mínimo 5,50 m de altura en planta baja para permitir el mezanine) y con capacidad estructural para agregarlo en el futuro.
Cuando el plan regulador municipal guarda silencio, el parqueo comercial se rige por el artículo 365 del Reglamento de Construcciones del INVU: toda edificación comercial de 100 m² o más debe contar con al menos un espacio, y luego un espacio por cada 50 m² de área comercial — y en los centros comerciales planificados, uno por cada 50 m² de construcción excluyendo circulaciones y servicios sanitarios. Ese es el mínimo del permiso, no la meta de diseño. La cultura de dependencia del automóvil en Guanacaste y el perfil del visitante turístico (que llega en carro alquilado) hacen de la oferta de parqueo un factor crítico de éxito: un parqueo insuficiente limita tanto el desempeño del inquilino como el valor de la propiedad.
La Ley 7600 y su Reglamento (Decreto 26831-MP, art. 154) obligan a todo establecimiento público o privado de atención al público que disponga de estacionamientos a reservar al menos dos espacios o el 5 % del total disponible, ubicados en las entradas principales y rotulados con el símbolo internacional de acceso; el art. 155 fija una plaza mínima de 3,30 m por 5,00 m en superficie antiderrapante. Los mismos artículos rigen las rutas accesibles desde el parqueo hasta todos los ingresos comerciales, servicios sanitarios accesibles en las áreas comunes y acceso por rampa entre niveles. PDC diseña cumpliendo la Ley 7600 desde el inicio.
El diseño del acceso vehicular debe resolver tanto el ingreso y la salida en hora pico como el acceso de vehículos de emergencia. PDC coordina con la ingeniería de tránsito municipal cuando corresponde y diseña los puntos de ingreso, los radios de giro y las líneas de visibilidad conforme a las normas AASHTO.
La construcción comercial en Costa Rica va de USD 700 a 1.200 por m² en edificios comerciales de obra gris con núcleo y envolvente, y de USD 1.000 a 1.600 por m² en centros comerciales terminados, con infraestructura electromecánica, parqueo y paisajismo. El acondicionamiento de una tienda ancla (cocina completa de restaurante, climatización especializada) suma de USD 300 a 600 por m².
Las rentas brutas alcanzables en el comercio de primer nivel de Guanacaste van de USD 15 a 35 por m² al mes, y las anclas de alimentos suelen ubicarse en el extremo alto. Con un costo de construcción de USD 900/m² y una renta promedio de USD 22 por m² al mes, un centro comercial de 2.000 m² genera un rendimiento bruto cercano al 22 % sobre el costo de construcción a plena ocupación.
Las tasas de capitalización de activos comerciales estabilizados en Costa Rica han estado históricamente entre el 7 y el 10 % en producto de calidad institucional. Un activo con USD 2 millones de costo de construcción y USD 200.000 de ingreso neto anual se valoraría entre USD 2 y 2,86 millones a las tasas de capitalización vigentes, lo que crea un patrimonio relevante para el inversionista de desarrollo.
PDC diseña y construye desarrollos comerciales y de uso mixto en toda la costa pacífica de Costa Rica — de pequeñas hileras de locales a centros comerciales con tienda ancla.